TIẾNG SÚNG ĐẶNG NGỌC VIẾT-SỰ PHÁ SẢN CỦA NỀN TƯ PHÁP XHCN
Vụ ông Đặng Ngọc Viết đến trụ sở UBND tỉnh Thái Bình nổ súng
vào 5 cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất làm một người chết và bốn
người khác bị thương rồi tự sát đang gây ra một cơn địa chấn trong dư
luận xã hội Việt nam.
Ở đây, xin lạm bàn trên góc độ Tư pháp.
Vậy, sự kiện Đặng Ngọc Viết liên quan gì đến vai trò của ngành Tư Pháp Việt Nam?
Theo định nghĩa luật học, Tư pháp là một hệ thống tòa án được nhà
nước sử dụng vào việc thực thi công lý, giải quyết các tranh chấp nảy
sinh trong xã hội.
Trong tiếng Anh, Tư pháp là quyền xét xử (Judiciary power). Khái niệm
Tư pháp ở đây để chỉ các cơ quan tham gia vào hoạt động xét xử của nhà
nước đối với các hành vi vi phạm pháp luật hiện hành.
Nếu đúng như chức năng vốn có, Tư pháp là cơ quan thực thi công lý
đem lại sự công bằng cho xã hội, răn đe, trừng phạt những kẻ mưu đồ hoặc
có hành vi gây hại cho quyền lợi chính đáng của mọi người, trong đó
nhân dân là chủ thể được hưởng sự bảo vệ của ngành Tư pháp. Đó là lý
thuyết.
Tuy nhiên giữa lý thuyết và thực tế là một khoảng cách xa vời, nhất là những gì đã thấy trong xã hội Việt nam.
Ngày nay, không ai có thể phủ nhận được rằng từ người nông dân ít học
đến người trí thức, chẳng ai là không biết đến cụm từ “Án bỏ túi”.
Một cụm từ quá quen thuộc để chỉ các vụ án mà kết quả của nó đã được
đặt trước trong túi các quan tòa bất chấp việc tranh tụng tại tòa án
diễn ra như thế nào. Mọi việc đã được chỉ đạo từ một nơi nào đó đầy
quyền lực theo một logic của riêng họ và chỉ nhằm bảo vệ lợi ích của cá
nhân họ.
Đấy không phải là luận điệu của “các thế lực thù địch” nào cả mà ngay
đến một Luật sư nổi tiếng, bà Ngô Bá Thành nguyên Chủ nhiệm Ủy ban pháp
luật Quốc hội Việt nam đã từng phải phát biểu: “Việt nam có cả một rừng
luật nhưng chỉ dùng luật rừng”.
Theo kết quả điều tra nhà nước, hiện nay cả nước có hàng nghìn vụ
khiếu kiện tranh chấp nghiêm trọng mà trong đó hơn 70% là khiếu kiện
liên quan đến đất đai.
Vụ ông Đặng Ngọc Viết đến UBND tỉnh Thái Bình nổ súng vào công chức nhà nước là một nhân bản của vụ án Đoàn Văn Vươn.
Như chúng ta đã biết, anh em ông Đoàn Văn Vươn là những nông dân ở
Tiên lãng-Hải phòng sau nhiều lần khiếu kiện đất đai bất thành đã không
còn trông đợi gì ở công lý nữa mà đã buộc phải nổ súng làm bị thương sáu
công an, bộ đội trong đoàn cưỡng chế.
Đó là gì nếu không phải là một thất bại của ngành Tư pháp?
Chưa hết, mọi bằng chứng xác thực cho thấy rõ rằng việc anhh em ông
Đoàn Văn Vươn chỉ sử dụng loại súng hoa cải chĩa ra ngoài cửa sổ bắn một
cách hú họa trong khi lực lượng cưỡng chế sử dụng súng AK vãi đạn về
phía họ và nếu không có tường gạch che chắn, đoàn cưỡng chế đã có khả
năng giết chết người ngay lập tức. Ấy vậy mà Tòa án Hải phòng bất chấp
sự thật hiển nhiên, vẫn kết án anh em ông
Đoàn Văn Vươn với tội danh “giết người” dù họ không gây ra bất cứ một cái chết nào.
Ở nơi đây, ngành Tư pháp không phải dùng Tòa án để thực thi công lý
mà chỉ để trưng ra một thông điệp có tính đe dọa rằng: Hãy liệu hồn,
không ai được phép chống lại chúng tao.
Với thông điệp ấy, nhà cầm quyền thông qua cơ quan Tư pháp muốn làm
cho người dân phải biết run sợ. Nhưng họ không hiểu một chân lý đơn
giản: Dọa dẫm là một việc nhưng người ta có sợ hay không lại là một việc
khác.
Nếu luật pháp công bằng, trật tự sẽ được duy trì. Nếu luật pháp bất
minh, đó là mầm mống nảy sinh sự bất tuân. Khơi thông bế tắc trong quản
lý đất đai mới là việc ngăn chặn dòng nước bất bình. Sử dụng ngành Tư
pháp theo kiểu đắp đập chắn dòng thác lũ công lý ắt sẽ có ngày tức nước
vỡ bờ.
Nhà nước như đứa trẻ đang say mê game quyền lực, quá lạm dụng quyền
lực nhưng thiếu trưởng thành về luân lý. Họ tỏ ra quá vô cảm trước nỗi
thống khổ của nhân dân trong các vụ mất nhà mất đất. Chính vì vậy tiếng
súng Đoàn Văn Vươn có làm cho họ lúng túng nhưng chưa đủ để giúp họ tỉnh
ngủ. Và đúng như nhiều người dự đoán trước: Nếu nhà nước không tìm cách
giải quyết tận gốc vấn đề đất đai hiện nay thì sẽ còn nhiều Đoàn Văn
Vươn khác. Và đây, ở một nơi khác: Thái Bình, súng đã nổ. Lần này người
dân không phải là nổ súng húa họa nhằm cảnh tỉnh chính quyền nữa mà là
nổ súng thẳng vào đầu, bắn nhiều lần có mục đích tiêu diệt đối tượng
trực tiếp làm cho họ điêu đứng trong cuộc sống và phẫn uất về tinh thần.
Đây không phải là một hiện tượng cá lẻ nữa mà là một dấu chỉ cho những biến động xã hội lớn ngoài tầm kiểm soát và khó lường.
Trở lại với vụ Thái Bình. Bằng kinh nghiệm cuộc sống hẳn ông Đặng
Ngọc Viết nhận thức rõ rằng: Hàng ngày, dân oan đang lê lết đi khiếu
kiện khắp nơi đều bị nhà nước nhẫn tâm bỏ rơi, bất chấp nỗi thống khổ
của họ cho nên, trông chờ vào công lý từ phía nhà nước là điều không còn
hi vọng nữa.
Một công dân trên bốn chục tuổi có ý thức rõ ràng về việc mình sắp
làm, chuẩn bị sẵn di ảnh cho bản thân, một người có nhân thân được cho
là hiền lành đã sổ toẹt vào luật pháp hiện hành khi tự cho mình quyền
làm quan tòa đồng thời trực tiếp thi hành án rồi tự sát là gì nếu không
phải là một sự phá sản của nền Tư pháp XHCN?
THEO MAI XUÂN DŨNG
Vụ nổ súng ở Thái Bình cho thấy đất đai phức tạp
Chủ nhiệm VPQH Nguyễn Hạnh Phúc phát biểu tại phiên họp
UBTVQH chiều 12/9 về dự thảo luật Đất đai sửa đổi đã dẫn thời sự vụ nổ
súng ở Thái Bình như ví dụ cho thấy tình hình đất đai phức tạp, nhất là
thu hồi đất, đền bù.
Bản thảo luật Đất đai sửa đổi có “lịch sử” chỉnh lý, tiếp thu và lấy
cả ý kiến nhân dân kéo dài đến 3 kỳ họp QH, sau cùng đưa ra lấy ý kiến
tại phiên họp chiều 12/9 đạt được sự ưng ý tương đối. Tuy nhiên, không
chỉ Chủ nhiệm VPQH mà hầu hết thành viên UBTVQH vẫn còn băn khoăn về thu
hồi đất, đền bù.
Hỏng luật nếu thu hồi đất không rõ
Khẳng định không thể kéo dài mãi quá trình chỉnh lý luật này, Chủ
tịch QH Nguyễn Sinh Hùng nhấn mạnh thời hạn trình QH thông qua tại kỳ
họp sắp tới nhưng yêu cầu hoàn thiện nốt để luật trình “có đầu có đuôi”,
trong đó quan trọng là chương thu hồi đất. Ông vẫn chưa hoàn toàn được
thuyết phục trước 2 điều khoản liên quan thu hồi đất (điều 62 và 63).
Theo ông, nếu các quy định này không rõ có thể làm hỏng luật, hỏng cả
Hiến pháp sửa đổi.
Ý kiến của ông Hùng cũng được nhiều đại biểu đề cập khi hai quy định
trên chưa rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình phát
triển kinh tế, xã hội và thu hồi cho mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Không chỉ những loại dự án do Nhà nước thu hồi, Chủ tịch QH
còn muốn làm rõ cả quy trình, thủ tục, yêu cầu, điều kiện về thu hồi đất
không do Nhà nước thực hiện.
xả súng Thái Bình, khiếu kiện, tố cáo, tham nhũng, thu hồi đất
Chủ nhiệm UB Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho hay, tổng hợp phiếu xin ý
kiến ĐBQH về vấn đề này có 265 đại biểu đồng ý, 109 đại biểu không đồng
ý. UBTVQH dự kiến đề nghị xin QH cho giữ quy định thu hồi đất để sử dụng
vào các mục đích phát triển kinh tế, xã hội như trong dự thảo luật.
Theo ông Giàu, để thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp đã dự kiến quỹ đất sử dụng cho
các mục đích, trong đó có quỹ đất dành cho các dự án phát triển kinh tế,
xã hội. Các dự án thuộc lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải do Nhà
nước thu hồi đất để bảo đảm thực hiện.
Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án phát triển kinh tế, xã hội, không quy định các dự án khác tại
khoản 1 điều 63 để hạn chế tùy tiện trong việc thu hồi đất. Theo đó,
UBTVQH đã tiếp thu và chỉnh lý nội dung theo hướng quy định cụ thể một
số dự án, công trình thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh
tế, xã hội.
Bổ sung quy định việc thu hồi đất phải được HĐND cấp tỉnh thông qua
đối với các dự án, công trình xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông
thôn mới, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp,
khai thác khoáng sản quy mô lớn…
Hạn mức thu hồi
Chủ nhiệm UB Tài chính – Ngân sách Phùng Quốc Hiển ủng hộ thu hồi đất
vì mục đích phát triển kinh tế nhưng nên quy định hạn mức đất thu hồi
để tránh thu hồi tràn lan. Ngoài ra, cần có sự điều tiết phân chia đảm
bảo lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp khi có chênh lệch gia
tăng giá trị đất sau thu hồi.
Dù luật quy định những điều khoản hỗ trợ cho dân sau đền bù, nhưng
ông Hiển không nghiêng về phương án Nhà nước nắm giữ giá trị chênh lệch
gia tăng, nhất là doanh nghiệp cũng có phần đóng góp ở góc độ đầu tư.
Theo ông, nên tính toán lợi ích cho cả 3 đối tượng.
Chủ nhiệm UB Pháp luật Phan Trung Lý cho rằng, dự thảo luật đang tách
quy định thu hồi đất hai mục đích trên nhưng đánh giá kỹ các quy định
vẫn trùng nhau. Theo ông, cả thu hồi đất cho dự án lợi ích quốc gia,
công cộng và dự án phục vụ phát triển kinh tế xã hội phải quy định chi
tiết hơn.
Còn theo Chủ nhiệm UB Các vấn đề xã hội Trương Thị Mai, cần làm rõ
hơn thẩm quyền của cấp duyệt thu hồi đất cho các mục đích trên. Nhiều ý
kiến gợi ý nên gộp hai quy định nhưng làm gọn, rõ, cụ thể hơn các điều
kiện thu hồi đất thực hiện các dự án, công trình phát triển kinh tế, xã
hội và cho mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng nhấn mạnh nỗ lực hoàn chỉnh luật để đảm
bảo luật ban hành giải quyết thực tiễn khiếu kiện, tố cáo, tham nhũng
đất đai.
THEO VIETNAMNET
Sự bất cập của việc sở hữu đất đai hiện nay
Chỉ sau 24h đồng hồ cái tên Đặng Ngọc Viết đã trở thành nổi
tiếng, điều mà trước đấy khó ai có thể nghĩ cái tên của người đàn ông 38
tuổi trú tại phường Kỳ Bá, TP.Thái Bình đã được ghi tiếp theo cái tên
anh em nhà họ Đoàn ở Tiên lãng – Hải phòng. Những người này có những cái
chung, họ đều là những người phản kháng chính quyền ở vùng Duyên hải
đồng bằng Bắc bộ và cùng là nạn nhân của việc thu hồi đất từ chính
quyền.
Sau vụ ông Đoàn Văn Vươn cùng anh em trong gia đình dùng vũ khí thô
sơ để chống lại việc làm sai pháp luật của các viên chức nhà nước, khi
sử dụng lực lượng công an, quân đội trấn áp để thu hồi diện tích đất và
đầm nuôi cá mà họ, những người nông dân đã đổ biết bao mồ hôi công sức
để khai phá. Khi ấy có lẽ nhiều người trong đó có tôi đã liên tưởng đến
cảnh những con người hiền lành đó, một khi do uất ức khi bị cướp đất
cướp nhà và bị dồn đến bước đường cùng thì việc họ cầm vũ khí đứng lên
đáp trả. Bởi nó cũng là điều tất nhiên sẽ phải xảy ra đối với những con
người bị dồn tới thế cùng đường. Vấn đề chỉ còn là lúc nào, sớm hay muộn
mà thôi. Chỉ có điều không ai ngờ một người đàn ông hiền lành, thật
thà, chăm chỉ và rất yêu thương con cái ấy lại có thể manh động gây ra
vụ xả súng kinh hoàng tại trụ sở UBND TP Thái Bình làm 2 cán bộ chết và 3
cán bộ khác bị thương. Có thể khẳng định vụ 5 cán bộ bị bắn nói trên
thể hiện độ phức tạp của việc thu hồi đất đai phục vụ cho các công trình
dưới danh nghĩa phát triển kinh tế và xã hội. Nguyên nhân chính là sự
chênh lệch giá quá lớn giữa giá đền bù cho người sử dụng đất và giá trị
thực của nó. Và nó cũng là lời giải thích vì sao ông Đặng Ngọc Viết sau
khi nhận số tiền 500 triệu đồng (trả dần) đền bù cho 200 m2 đất mà vẫn
không đủ chi phí để tái định cư. Người Việt có câu “An cư lập nghiệp” là
thế, nghĩa là chỗ ở phải ổn định thì người ta mới có thể sinh sống làm
ăn. Không hiểu các nhà quản lý, các nhà làm luật có biết điều đó hay
không?
Câu trả lời là họ có biết, không những thế họ còn biết rất rõ và cũng
rất lo. Bằng chứng là tại phiên họp UBTVQH chiều 12.9.2013, trong buổi
thảo luận về dự luật Đất đai sửa đổi sau lần chỉnh sửa mới nhất, khi
nhắc đến vụ nổ súng làm thương vong 5 cán bộ địa chính tại UBND tỉnh
Thái Bình vừa xảy ra, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc liên
hệ lại vụ chống đối cưỡng chế thu hồi đất của ông Đoàn Văn Vươn để
khẳng định công tác thu hồi đất thực sự phức tạp. Như vụ ở Tiên Lãng,
ông Phúc nhắc lại bài học khi thu hồi đất của người dân cần phải tính
tới công sức quai đê lấn biển để hạn chế bớt những bức xúc của người
dân. Đồng thời cảnh báo“Khi thu hồi đất, dù chưa đủ giấy tờ, thủ tục vẫn
cần có hình thức đền bù nào nào đó cho người dân, dù là thấp hơn các
trường hợp “danh chính ngôn thuận”, nếu không người dân dễ bức xúc dẫn
tới hành vi chống đối giống như những vụ việc vừa qua”.
Đằng sau của việc thu hồi đất đai phục vụ cho các công trình dưới
danh nghĩa phát triển kinh tế và xã hội hiện nay mà ai cũng biết là sự
núp bóng của các nhóm lợi ích. Bằng cách thông qua sự câu kết giữa các
quan chức nhà nước ở mọi cấp với các doanh nghiệp tư nhân để xà xẻo tài
nguyên quốc gia và mồ hôi, xương máu của nhân dân. Mà mục đích là trục
lợi cho cá nhân họ thông qua sự chênh lệch giá đất giữa giá thị trường
và giá đền bù. Lỗ hổng này thì ai ai cũng biết, xong chính quyền nhà
nước cứ làm ngơ hòng dung túng cho sự làm giàu của các quan chức nhà
nước. Đó chính là lý do vì sao Luật đất đai (sửa đổi) còn cứ duy trí
nguyên tắc đất đai sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý một
cách bất di bất dịch. Thử hỏi rằng, nếu chấp nhận một phần đất đai thuộc
quyền sở hữu của người dân theo thực trạng hiện tại, khi nhà nước hoặc
các tổ chức muốn sử dụng thì thỏa thuận giá đền bù theo cách thuận mua,
vừa bán. Điều này sẽ giải quyết triệt để việc ép dân trong việc thu hồi
đất của các cấp chính quyền. Nhưng một điều trớ trêu là nếu làm như thế
tuy có lợi cho nhân dân, nhưng thì làm sao quan có thể làm giàu được?
Theo GS. Tương Lai cho biết, năm 1997 trong dịp báo cáo với ông Phạm
Văn Đồng về tình hình bạo động và nổi dậy của nông dân Thái Bình, khi đó
ông Phạm Văn Đồng nói rằng “Đây là mâu thuẫn giữa một bên là những nhà
cầm quyền hư hỏng, thoái hóa, biến chất, đè nén áp bức khiến dân không
chịu được; và bên kia là dân không chịu được nên đã nổi dậy đấu tranh.”.
Chắc hẳn đến hôm nay những điều ông Phạm Văn Đồng phát biểu vẫn còn
nguyên giá trị.
Thời nào cũng thế, tấc đất luôn là tấc vàng theo cả nghĩa đen lẫn
nghĩa bóng. Nhất là ở cái buổi kim tiền ngự trị xã hội thì đất đai dường
như hớp hết hồn của con người, đặc biệt là các đối tượng quan chức. Hơn
nữa bây giờ ở Vietj nam không có gì tham nhũng để kiếm lợi lại ngon
lành như ở trong lĩnh vực đất đai. Chỉ cần tham nhũng hoặc tiếp tay cho
tham nhũng đất một lần là có thể đổi đời con người. Thử hỏi bao nhiêu tỷ
phú đô la người Việt mới giàu có ai không giàu lên từ kinh doanh hoặc
liên quan đến đất đất đai? Một điều mà ai cũng biết, là tiền bạc cũng
như vật chất không tự nhiên sinh ra, mà nó chỉ chạy từ túi người này
sang túi người khác. Ở đây thì tiền bạc của hàng nghìn, hàng vạn những
người dân oan, mất nhà, mất đất do sự bát cập của Luật đất đai lại chạy
vào túi của một số ít người là quan chức và những kẻ thuộc các nhóm lợi
ích. Lý do làm cho một số người giàu lên là như thế, đồng thời cũng
chính là lý do để họ lobby để các kẻ có chức có quyền không chấp nhận để
cho phép sở hữu đất tư nhân. Xin đừng mang cái lý luận cho rằng nguyên
tắc đất đai sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý là biểu hiện
của Chủ nghĩa Cộng sản để che dấu việc đem đất của người cày chia cho
các nhà tư bản để trục lợi.
Từ xưa tới nay bất cứ nhà cầm quyền nào cũng phải lấy việc an dân làm
trọng, bởi để bảo vệ được chế độ của mình thì buộc các chính quyền nhà
nước phải có những việc nhân nghĩa mới có thể an dân. Mà chuyện đất đai
thời nay đã từng được cảnh báo là tử huyệt của chế độ, chính vì thế lẽ
ra nhà nước cần phải nghí̃ làm thế nào để vấn đề đất đai không trở thành
mâu thuẫn đối kháng. Vì khi đó nó sẽ trở thành vấn đề nguyên nhân của
sự đối đầu một mất một còn bùng nổ, mà hiện tượng ông Đặng Ngọc Viết là
một điển hình trong việc một cá nhân người dân bị dồn vào đường cùng khi
hết lối thoát. Khi ấy họ phải mang mạng sống của mình để đánh đổi với
mạng sống của nhiều người khác để giải thoát. Nhưng ngược lại hình như
chính quyền hiện nay quá tự tin, họ vẫn nghĩ rằng không thể có bất cứ
thế lực nào có thể đảo ngược những gì họ muốn làm trong việc cai trị. Kể
cả việc xâm phạm lợi ích của nhân dân lao động nói chung và những người
nông dân một trong những thành phần luôn được coi là nền tảng của đảng
CSVN từ trước tới nay
Mọi vấn đề then chốt là ở Luật đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội
xem xét thông qua. Đã đến lúc cần phải có sự thay đổi trong việc chấp
nhận việc đa thành phần sở hữu đất đai. Không thể tiếp tục việc duy trì
nguyên tắc đất đai sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý một
cách mơ hồ, Mà thực chát là để duy trì một lỗ hổng của luật pháp, tạo
điều kiện cho một nhóm nhỏ các quan chức lãnh đạo có thể thao túng và
trục lợi. Còn nếu không thì những vụ việc phản kháng của người dân đối
với chính quyền khi bất lực và hết lối thoát trong việc thu hồi đất đai.
Mà điển hình như các vụ án Đoàn Văn Vươn trước kia và Đặng Ngọc Viết
gần đây là những bài học lớn, cần phải ghi nhớ.
Cho dù cái tên Đặng Ngọc Viết sẽ ghi vào lịch sử của những người dân
oan, nhưng dù sao đi chăng nữa thì sự mất mát cũng nghiêng về phía người
dân lành. Điều đó có lẽ không ai muốn nó xảy ra cả.
THEO RFA BLOG
QUẢ BOM phá giá bất động sản cao cấp phát nổ?
Động thái giảm giá BĐS cao cấp chưa biết sẽ đem lại hiệu quả
ra sao cho chủ dự án nhưng nó sẽ có sự ảnh hưởng nhất định đến tâm lý
người mua.
Đã khá lâu rồi kể từ sau hai lần bầu Đức tạo nên “cú sốc” giảm giá
căn hộ cao cấp tại Tp.HCM, thị trường BĐS cao cấp lại “náo loạn” bởi
thông tin Novaland bán căn hộ Sunrise City giai đoạn 3 với giá 27 triệu
đồng/m2, theo chủ đầu tư mức giá này giảm 50% so với giai đoạn 1 bởi 2
yếu tố là do xu hướng giảm chung của thị trường và chủ đầu tư cơ cấu lại
sản phẩm, tái cấu trúc DN, giảm chi phí quản lý,…
Với đại gia Phát Đạt thì công bố thông tin giảm 50% giá biệt thự, nhà
phố thương mại dự án The EverRich 3 (quận 7) so với giá dự kiến ban đầu
mà đơn vị này muốn bán là 80-100 triệu đồng/m2, giá bán hiện chỉ còn 40
triệu đồng/m2.
Hai động thái này của 2 đại gia địa ốc cao cấp tại Tp.HCM tung ra
trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang trải qua giai đoạn khó khăn, và
tồn kho BĐS, nợ xấu lớn,…các DN đang gồng mình tìm giải pháp tự cứu
mình. Đặc biệt là lúc HAGL cũng vừa tuyên bố “đoạn tuyệt” với bất động
sản Việt Nam.
Điều này khiến dư luận, giới đầu tư không khỏi xôn xao và nghi ngại
về những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, liệu có diễn ra một làn sóng
bán đổ, bán tháo ở nhiều dự án khác giống như hiện tượng “bầu Đức
2009”? Hay đó cũng là chiến thuật, chiến lược có thể đem đến thuận lợi
cho chủ đầu tư?
Nhớ lại quá khứ
Chắc hẳn giới đầu tư địa ốc sẽ không bao giờ quên “phát pháo” đầu
tiên làm chấn động thị trường hồi 2009 của bầu Đức khi bán căn hộ Hoàng
Anh Riverview tại phường Thảo Điền, quận 2 bằng việc đại hạ giá từ 49
triệu đồng/m2 xuống còn 28 triệu đồng/m2, giảm 40%.
Từ đó, BĐS Tp.HCM chìm trong những đợt bán đổ, bán tháo, khuyến mãi,
ưu đãi, tặng quà, hỗ trợ thanh toán,…từ Petrovietnam Landmark giảm 35%
đến An Tiến (Nhà Bè) giảm 20%, Phú Hoàng Anh giảm 20%, và nhiều dự án
khác đua giảm giá vào năm 2011. Tháng 10/2012, bầu Đức lại khiến thị
trường “sốc” khi công bố bán căn hộ Thanh Bình (quận 7) sát cạnh Sunrise
City với giá 19-20 triệu đồng/m2, thấp hơn 30-50% so với một số dự án
cùng vị trí quận 7, TP HCM.
Khi đó, bà Võ Thúy Anh, phó TGĐ Novaland cũng đã phát biểu, điều này
đương nhiên là ảnh hưởng tới dự án Sunrise City, khách hàng sẽ có tâm lý
so sánh là không tránh khỏi. Khi đó bà Thúy Anh cho rằng, nếu cạnh
tranh về giá là tự giết mình nên đã tung ra gói hỗ trợ khách hàng trả
trước 30%, phần còn lại trả chậm 5 năm không lãi suất. Giá bán khi đó là
2,7 tỷ/căn.
Theo CBRE, Tp.HCM hiện có khoảng gần 100.000 căn hộ đang chào bán,
khoảng 60% là ở phân khúc trung cao cấp. Tổng lượng tồn kho đến quý
2/2013 khoảng 22000 căn.
Làn sóng domino?
Còn ở thời điểm hiện tại, với việc bầu Đức không còn ngó ngàng gì tới
bất động sản, Novaland thì phải tái cấu trúc lại sản phẩm, công ty để
đưa giá bán sản phẩm mới của mình về vùng đáy, Phát Đạt cũng không còn
tham vọng bán giá “trên trời”…những động thái này liệu có tác động mạnh
đến thị trường?
Qua phân tích thực tế cho thấy, ở giai đoạn hiện nay các DN đã đi
được một chặng đường khá dài, có người dường như đã “chết” bị bỏ lại
cuộc chơi, có người đang kiệt sức trên đường đua. Vì thế, thị trường ghi
nhận những động thái như vậy là điều hiển nhiên và có thể còn tiếp tục
diễn ra nếu tình hình vẫn như hiện nay.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB bất động sản nhận định, nếu thị
trường sôi động thì sẽ không bao giờ xảy ra hiện tượng này, điều này cho
thấy chủ đầu tư đang chịu áp lực rất lớn về tài chính. Nhiều nhà đầu tư
giàu kinh nghiệm khác về BĐS cũng cho rằng, các DN địa ốc hiện nay đang
chịu áp lực rất lớn về tài chính bởi những khoản nợ vay, thanh khoản
thị trường kém,…đáng lẽ các DN này phải giảm giá bán từ lâu, chứ không
phải đến khi kiệt sức.
Tuy nhiên, không phải DN nào phá giá bất động sản cũng là doanh
nghiệp phá sản, bởi họ còn nhiều cơ hội khác để kinh doanh chứ không
phải nguyên BĐS.
“Động thái này sẽ có ảnh hưởng đến những chủ đầu tư ở những dự án
dòng phân khúc cao cấp mà còn tồn đọng nhiều thì có khả năng sẽ còn giảm
giá tiếp, để tạo tính thanh khoản cứu mình. Đây là một việc làm hoàn
toàn bình thường và tùy thuộc vào từng DN cụ thể chứ khó tạo lên một làn
sóng” ông Cường nói.
Đồng quan điểm này, ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ Đô cho
rằng: “Đó là điều tất yếu, áp lực của chủ đầu tư hiện nay là thu hồi
vốn, trong khi hấp thụ của thị trường còn yếu, theo nguyên lý thị trường
thì muốn tạo thanh khoản chỉ còn cách giảm giá. Mặc dù, đó là “tối
sách” nhưng không còn cách nào khác.
Cũng theo ông Kiên thì động thái này sẽ tạo nên hiệu ứng, nhiều dự án
sẽ còn phải giảm theo xu hướng chung. Ông Kiên đánh giá ở phân khúc cao
cấp giá vẫn có thể giảm thêm được. “Tôi nghĩ độ trễ bởi sự ảnh hưởng
này cũng sẽ nhanh chóng như những lần ảnh hưởng khác, chỉ trong vòng
khoảng 6 tháng nữa thì cũng sẽ có những động thái tương tự.”
THEO TRÍ THỨC TRẺ
Vụ phá giá 50%: Lột tả bộ mặt thật của CUỘC CHƠI bất động sản cao cấp
Bầu Đức “đầu hàng” bất động
sản, Phát Đạt tuyên bố giảm giá “sốc”,…đó là những dấu hiệu cho thấy bất
động sản vẫn còn đang rất khó khăn.
Tháng 6/2013 Bộ Xây dựng báo cáo hàng tồn BĐS đã giảm 15,4% so với
quý 1/2011, tồn kho căn hộ chung cư là 27.805 căn, tương đương 41.542.
Riêng tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng, chung cư
là 12.613 căn tương đương 22.414 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay giảm còn
12.447 căn tương đương 22.246 tỷ đồng.
“Cú sốc” mới của thị trường
Lượng tồn BĐS trên là rất lớn, đặc biệt là nằm ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, trong năm 2013 lượng tồn này đã giảm đáng kể do các ông chủ
dự án mạnh tay trong việc cắt giảm giá bán, tăng mạnh chính sách ưu đãi
khách hàng, linh hoạt trong chiến lược kinh doanh,…điều này thể hiện đặc
biệt nhanh nhạy của DN địa ốc Tp.HCM.
Trước thực trạng khó khăn trên, hưởng ứng của Nghị quyết số 02 của
Chính phủ để giảm thiểu hàng tồn, giảm nợ xấu,…các DN địa ốc cao cấp
đang gồng mình, vật lộn với thị trường để tìm ra giải pháp. HAGL sau
nhiều năm gắn bó với BĐS mới đây bầu Đức đã phải tuyên bố “rút lui” và
tái cơ cấu lại các công ty con, không đầu tư BĐS ở Việt Nam nữa.
Còn Novaland, một đơn vị đã có uy tín phát triển căn hộ cao cấp với
dự án Sunrise City tại quận 7, giai đoạn 1 của dự án được khách hàng
đánh giá khá cao về chất lượng cũng như dịch vụ. Đến nay khi bắt tay vào
triển khai giai đoạn 3, đơn vị này đã tạo nên “cú sốc” cho thị trường
với giá bán 27 triệu đồng/m2, so với căn hộ giai đoạn 1 đã giảm tới 50%.
Cùng thời điểm này Phát Đạt cũng vừa tuyên bố bán 75 biệt thự và nhà
phố dự án The EverRich 3 (sát cạnh Phú Mỹ Hưng) với giá 40 triệu
đồng/m2, so với giá dự kiến ban đầu mà đơn vị này dự định là 80-100
triệu đồng/m2 thì đã giảm tới trên 50%. Theo đánh giá của giới bất động
sản là dự án có vị trí đẹp, hạ tầng tốt mà bán với mức giá như vậy có
thể là một hiện tượng phá giá bất động sản cao cấp ở khu vực này.
Bộ mặt thật của “cuộc chơi”
Những động thái trên cho thấy, thị trường đang lột tả bộ mặt thật của
“cuộc chơi” bất động sản cao cấp. Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB
bất động sản Hà Nội cho rằng, thị trường Tp.HCM bao giờ cũng phản ứng
nhanh nhạy, “sốt” bao giờ cũng ở miền Nam trước sau đó mới ra miền Bắc
và giảm thì cũng bắt đầu tư miền Nam sau đó mới ra Bắc.
“ Ở cuộc chơi này, bầu Đức là người nhanh nhạy đưa ra chiến lược giảm
giá trước, trong khi đó hàng trăm dự án giống như vậy thì lại kiên
quyết không giảm, vẫn chờ đợi và chỉ điều chỉnh ở mức “hoa hồng”. Những
động thái về sau này nếu muốn bán được hàng thì phải giảm sâu hơn, nếu
giảm ở thời điểm trước thì không cần phải giảm nhiều như thế”, ông Cường
nói.
“Những động thái vừa rồi của Phát Đạt hay Novaland chính là dấu hiệu
của sự thay đổi mới, mạnh dạn và cần thiết cho các ông chủ dự án mà phát
súng đầu vẫn từ bầu Đức. Điều này càng quan trọng hơn đối với những DN
không đủ khả năng về tài chính, không trông chờ được vào sự cứu viện của
ngân hàng. Trước sức ép về chiến lược kinh doanh để tồn tại của DN,
thậm chí còn tuyên bố phá sản và đó cũng là giải pháp, hay sát nhập, bán
một phần, bán toàn bộ dự án…đó cũng là sự khôn ngoan”, ông Cường nói
thêm.
Những “cú sốc” trên thị trường địa ốc Tp.HCM vừa qua cho thấy thị
trường cao cấp vẫn khó khăn, và cũng đã thể hiện được sự linh hoạt trong
chiến lược kinh doanh của DN. Ông Phan Thành Huy, TGĐ của Novaland cho
rằng: “trong giai đoạn khó khăn của thị trường hiện nay, chúng tôi đặc
biệt chú trọng tới tính thanh khoản của dự án, giá bán hiện nay gần như
bằng với giá thành sản phẩm.”
Bên cạnh việc đưa ra những chiến lược kinh doanh mang tính dài hạn,
bền vững thì vẫn có nhiều DN còn thiếu chuyên nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, nhiệm vụ bán hàng của DN địa ốc
hiện nay là quan trọng nhất. Hiện tượng giảm giá đã có nhiều công ty
tuyên bố, nhưng bản chất thì lại không phải giảm giá, thậm chí có một số
trường hợp lừa dối khách hàng. Với Phát Đạt và Novaland đều là những DN
làm ăn đoàng hoàng.
“Phát Đạt tuyên bố giảm giá là có các căn cứ so sánh, vị trí dự án
The EverRich3 rất thuận lợi, sát cạnh Phú Mỹ Hưng, cơ sở hạ tầng hoàn
chỉnh, là vị trí rất đắc địa. Còn dự án Sunrise City cũng có vị trí rất
đắc địa nằm trung gian giữa khu nội thành và Phú Mỹ Hưng, là khu đô thị
hoàn chỉnh có đầy đủ tiện nghi và tiện ích. Lúc khai thiên lập địa
Novaland bán với giá 1900-2400 USD/m2 nhưng mấy năm gần đây là đã giảm
giá dần. Trước đây Novaland bán 50 triệu đồng/m2 là đúng nhưng tòa nhà
giai đoạn 1 là tiêu chuẩn “5 sao”, thực tế đầu năm 2013 đơn vị này đã
bán với giá 33 triệu đồng/m2 rồi. Tòa nhà giai đoạn 3 hiện nay là 27
triệu đồng/m2 với tiêu chuẩn “3 sao”. Do vậy, ở đây nên hiểu là tiền nào
của nấy, chứ không nên lầm tưởng là giảm 50% theo giá gốc ban đầu”, ông
Châu nói.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam thì nhận định, việc giảm giá
thời điểm này có lẽ hơi muộn, đáng lẽ những chủ dự án cao cấp phải hạ
giá từ lâu rồi mới phải để tăng tính thanh khoản, hút dòng tiền. Bởi
tiền chỉ có một lượng nhất định, nó không chảy vào chỗ này thì cũng chảy
vào chỗ khác. Điều đó cũng đã phần nào phản ánh sự khó khăn của DN.
“Tuy nhiên, cũng có thể đó là chiến lược của chủ đầu tư, ở thời điểm
hiện tại khi đưa ra mức giảm “sốc” giảm tới 50%, điều đó có nghĩa là chủ
dự án đã đưa bất động sản Tp.HCM về vùng đáy, khi mà nhiều dự án khác
đã hết chương trình thì đây sẽ là một cú “sốc” làm khuấy động thị
trường, tạo nên tính thanh khoản cao cho dự án”, ông Cần nói.
THEO TRÍ THỨC TRẺ
99% số doanh nghiệp sẽ “khai tử” nếu theo luật mới
Điều 3 dự thảo Luật Phá sản sửa đổi quy định việc “không có
khả năng thanh toán được các khoản nợ đến hạn từ 200 triệu đồng trở lên
trong thời gian 3 tháng kể từ ngày chủ nợ có yêu cầu, thì coi là lâm vào
tình trạng phá sản”.
Với quy định này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính và Ngân sách của QH
Phùng Quốc Hiển khẳng định “99% số DN Việt Nam sẽ rơi vào tình trạng phá
sản”.
Chết nhưng không được “khai tử”
Phiên thảo luận Luật Phá sản sửa đổi bắt đầu bằng một câu hỏi cực kỳ
hóc búa của Chủ nhiệm Ủy ban các Vấn đề xã hội của QH Trương Thị Mai,
khi bà hỏi về khoản nợ 200 triệu đồng: “Các đồng chí căn cứ vào đâu để
đưa ra con số 200 triệu trong thời gian 3 tháng không có khả năng thanh
toán làm tiêu chí xem xét đưa vào phá sản? Vì sao khi hơn 54.000 DN phải
dừng hoạt động, giải thể mà trong suốt 9 năm chỉ hơn 300 đơn đưa ra tòa
và chỉ 84 DN được tuyên bố phá sản? Mấu chốt sửa đổi là vấn đề gì? Sau
khi sửa xong cái mấu chốt này thì có giải quyết được cái đang vướng mắc
hay không?
Phó Chánh án Nguyễn Sơn- thay mặt cơ quan soạn thảo- giải thích “tiêu
chí 200 triệu” như một “khoản nợ được xác định bằng một giá trị tài
sản” và đây chỉ là một hạn mức đưa ra và dành thời gian cho 2 bên thỏa
thuận. “Luật cũ không có thời hạn này, cứ có đơn là tòa xem xét. Lần này
chúng tôi quy định thời hạn là để có những nội dung, vấn đề giải quyết
được với nhau sẽ đỡ đi tranh chấp” – ông nói.
Lấy thực tiễn xét xử, Phó chánh án thẳng thắn khẳng định Luật Phá sản
2004 đang có hiệu lực hiện nay “không giải quyết việc phá sản DN”. Ví
dụ ngay chỉ từ việc thanh lý tài sản, cán bộ mỗi nơi một cơ quan, thiếu
sự gắn kết, trong khi theo luật hàng loạt yêu cầu phải tiến hành trước
khi có thể tuyên bố phá sản, nào là xác định chủ nợ, số nợ, số tài sản
còn lại. Rồi sau khi thanh lý xong hết, chia xong hết, mới đến thủ tục
phá sản, liên tục nói rằng “không làm được”, “không thể giải quyết”,
“không thể xác minh”, “vô cùng khó”… và “người dân không tin tưởng. Phó
chánh án nói đây chính là nguyên nhân mấu chốt giải thích cho tình trạng
số DN phá sản thì rất lớn, nhưng số thực sự được tuyên bố phá sản thì
rất ít.
Theo Phó chánh án, với “tiêu chí 200 triệu”, “hướng luật mới là cứ tuyên bố phá sản rồi chia thế nào thì chia”.
DNNN cũng phải được phá sản bình đẳng
Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của QH Nguyễn Văn Hiện – từng giữ chức Chánh
án TAND Tối cao – cho rằng: “Không hiểu có phải tôi thiển cận không,
nhưng tôi thấy nó buồn cười quá”. Theo ông Hiện, vấn đề then chốt, cái
gốc của sửa đổi lần này chính là điều 3 (quy định điều kiện phá sản).
“Đây là cái mới. Nợ 200 triệu và 3 tháng là các chủ nợ có quyền đưa
ra tòa án đề nghị tuyên bố phá sản” – ông Hiện láy đi láy lại con số này
và khẳng định: “Nhưng có khi dở hơn, vì quy mô DN là khác nhau. Có
những DN vốn vài chục triệu đồng, có DN vốn hàng ngàn tỉ. Căn cứ vào đâu
bảo nợ 200 triệu trong 3 tháng là lâm vào tình trạng phá sản?”; “các
khoản nợ phải căn cứ vào vốn của từng DN, vốn vài chục triệu khác với DN
có vốn trăm, ngàn tỉ. DN nợ 200 triệu trên 500 triệu vốn đăng ký kinh
doanh có thể bảo là lớn, nhưng với vốn DN vài ngàn tỉ thì chỉ như cái
móng tay. Một tí móng tay mà bảo DN lâm vào tình trạng phá sản thì thật
nực cười”.
Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính-Ngân sách Phùng Quốc Hiển cũng lưu ý rằng:
“Phá sản phải là mất toàn bộ khả năng thanh toán, chứ không thể chỉ vì
một món nợ 200 triệu đồng 3 tháng không trả. Nếu theo quy định này thì
99% số DN ở VN sẽ rơi vào phá sản”- bởi theo ông, “Thực tiễn, vốn của DN
có khi chỉ 20%, còn lại nợ lẫn nhau, chiếm dụng lẫn nhau. Có DN nợ gấp
10 lần vốn chủ sở hữu nhưng vẫn có nguồn tiền bơm vào, vẫn cân đối được
và không phá sản”.
“Khái niệm này quá đơn giản và không thực tế” – ông Hiển bình luận.
Cũng theo ông Hiển: “Luật Phá sản không thể chỉ gói với một vài đơn vị
kinh doanh, lại càng không thể nói chỉ khoanh, gói như thế vì năng lực
của ngành tòa án”. “DNNN cũng phải bình đẳng như các DN khác. Anh không
thể có một thủ tục phá sản riêng được. Luật là bình đẳng” – ông Hiển
khẳng định.
THEO VNECONOMY
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét